É cediço que o condomínio edilício é caracterizado por
uma conjugação de direitos reais: um direito de propriedade exclusiva
(exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma) e um direito de
co-propriedade (exercido conjuntamente por todos os condôminos sobre as áreas
comuns), o que impõe aos condôminos a observância de certos deveres, tanto de
ordem positiva como negativa.
O artigo 1.336, do Código Civil, enumera os deveres mínimos
dos condôminos de forma não exaustiva, estipulando, em seu inciso III, que é
vedada a alteração da forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas.
O princípio inserto neste inciso visa à preservação das
características arquitetônicas da edificação, mantendo a uniformidade do
todo. Consiste, pois, em uma limitação estética no interesse da coletividade
condominial.
Assim, a vedação à alteração da fachada ao alvedrio dos
condôminos é de suma importância para que a edificação não se torne uma
pintura abstrata, sem formas e cores definidas.
A regra geral, portanto, é a de que é defeso aos
condôminos empreender modificações nas fachadas sem o consentimento dos
demais. Uma vez introduzidas tais alterações por um ou alguns dos condôminos
ao arrepio das regras contidas na Convenção ou na Lei, cabe ao síndico ou
qualquer condômino ajuizar ação de nunciação de obra nova para impedir seu
prosseguimento ou ação demolitória caso a mesma já esteja concluída.
Entendemos, todavia, que a análise do dispositivo em comento
depende de certo temperamento, sendo lícito afirmar que as modificações
introduzidas pelos proprietários que não afetem a harmonia do edifício, nem
causem prejuízos aos co-proprietários, são permitidas.
Neste sentido, podemos citar como exemplos a colocação de
redes de proteção nas janelas da unidade residencial ou o envidraçamento das
varandas ou sacadas.
Fato é que nossos Tribunais vêm adotando o entendimento de
que, não havendo prejuízo ao conjunto arquitetônico, não se aplica a
vedação constante do inciso III, do artigo 1.336, do Código Civil.
Sobre o tema a manifestação de Caio Mario da Silva Pereira:
Tem-se entendido, generalizadamente, que não importa em
alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda
ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a
sua transparência não quebra a harmonia do conjunto.
As mudanças vividas na sociedade impuseram gradativamente
esse abrandamento da regra, notadamente visando garantir a segurança dos
condôminos.
Nos dizeres da Desembargadora do Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul Elaine Harzheim Macedo, "à estética do condomínio deve se
sobrepor a segurança, a qual merece prestígio nas relações de convivência,
legitimando, em juízo de proporcionalidade, a mínima alteração da fachada, o
que não chega a desrespeitar a legislação e as regras condominiais".
Em recente decisão, assim se manifestou o Tribunal de
Justiça de São Paulo, nos autos da apelação Cível nº 263.697.4/3-00:
CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por
meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração
ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei
n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros
transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética
do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de
especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento
e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de
realização - Sentença de improcedência .Apelação desprovida.
Entendemos, pois, que certas alterações na fachada devem
ser toleradas, desde que não afetem a harmonia estética do condomínio.
Outra questão que se apresenta, ainda relacionado ao tema,
diz respeito à colocação pelos condôminos de letreiros, placas, luminosos
quando for omissa a convenção de condomínio.
Marco Aurélio Viana leciona que
a colocação de letreiros luminosos na fachada, em se
tratando de prédio comercial, não conhece obstáculos, observado igual
direito dos demais comunheiros. [...] Já em prédio residencial não se
admite a utilização da fachada da forma indicada. A colocação de painel
de propaganda em fachada de edifício, se traz prejuízo para outro
condômino, tipifica esbulho e autoriza o manejo de interdito possessório (RT
503/84)
Quanto aos prédios comerciais, não restam dúvidas de que a
colocação de letreiros ou luminosos é indispensável para a própria
manutenção do negócio, razão pela qual deve ser tolerado o uso de placas de
identificação do estabelecimento, desde que obedeçam ao traçado
arquitetônico e visual da edificação, tenham dimensões condizentes com o
espaço disponível, mantenham uma uniformidade com os padrões habituais da
região e estejam de acordo com as normas e diretrizes elaboradas pela
municipalidade.
O mesmo ocorre com os estabelecimentos comerciais nos
condomínios mistos. Às lojas, desde que preservadas as características
arquitetônicas da edificação, será permitida a afixação de placas
indicativas do negócio. Aos apartamentos residenciais, todavia, será vedado
seu uso, uma vez que não possuem fins comerciais.
Por fim, quanto aos condomínios exclusivamente residenciais
é vedada a afixação de placas publicitárias pelos condôminos, tendo em
vista que, além de causar danos estéticos à edificação, contraria a
natureza do condomínio.
REFERÊNCIAS
PEREIRA, Caio Mário da Silva,Condomínio e Incorporações,
Forense, 6ª ed., p. 156
FACHIM, Luiz Edson, Comentários ao código civil - parte
especial – do direito das coisas, São Paulo:Saraiva, 2003, v. 15. p 253
MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Apelação Cível
1.0024.04.391299-7/001. Rel. DES. D. Viçoso Rodrigues EMENTA: CONDOMÍNIO -
FECHAMENTO DE VARANDA - VIDROS TRANSLÚCIDOS - ALTERAÇÃO DE FACHADA -
INOCORRÊNCIA. O fechamento de varanda com vidro translúcido não altera a
estética da fachada externa do condomínio. São válidas as deliberações da
Assembléia Geral Extraordinária que autoriza a realização de obra útil,
quando a decisão atende o quorum exigido pela vontade dos condôminos
manifestada na Convenção Condominial e no vigente Código Civil.
RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação Cível
nº Nº 70024483018. Rel. Des. Elaine Harzheim Macedo. EMENTA: CONDOMÍNIO.
AÇÃO ORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA FACHADA DO CONDOMÍNIO. GRADES NA JANELA
EXTERNA DA UNIDADE CONDOMINIAL. MÍNIMA ALTERÇÃO ESTÉTICA. A SEGURANÇA DEVE
SOBREPOR-SE À ESTÉTICA DO CONDOMÍNIO. APELAÇÃO DESPROVIDA.
SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação Cível nº
263.697.4/3-00. Rel. Des. OSCARLINO MOELLER
VIANA, Marco Aurélio S., Manual do condomínio edilício (arts.
1.331 a 1.358 do Código Civil) Rio de Janeiro: Forense, 2009, p 57
